Depremlerin ardından yeniden yapılaşan Malatya’da “yeni bina”, “dönüşümden daire” ve “hak sahipliği devri” ilanları birbirinden çok farklı hukuki durumları anlatıyor. Malatya gayrimenkul danışmanlığı alanında çalışan Zayrova Gayrimenkul, dönüşüm sürecindeki bir konutu almadan önce hangi belgelerin hangi kurumdan teyit edilmesi gerektiğini anlattı.
MALATYA – 6 Şubat 2023 depremlerinin ardından Malatya’da yıkılan ya da ağır hasar alan binaların yerine yenileri yapılırken, konut piyasasında dönüşüm süreciyle bağlantılı ilanların sayısı da artıyor. Alıcıların karşısına aynı sayfada tamamlanmış daireler, yapımı süren binalardaki bağımsız bölümler ve destek programlarına bağlı haklar çıkabiliyor. Bu ilanlar benzer ifadelerle yayımlansa da her birinin tapudaki karşılığı, riski ve sorulması gereken belgesi farklı.
Yeşilyurt’un Özalper Mahallesi’nde faaliyet gösteren ve 4400403 numaralı taşınmaz ticareti yetki belgesine sahip Zayrova Gayrimenkul, kentsel dönüşüm döneminde konut alacakların dikkat etmesi gereken noktaları derledi. Firma, bu rehberin hukuki danışmanlık yerine geçmediğini, sözleşme ve hak devri konularında mutlaka bir avukata başvurulması gerektiğini vurguluyor.
Kısa cevap: Malatya’da dönüşüm sürecindeki bir daireyi almadan önce ilandaki ifadenin hangi hukuki duruma karşılık geldiğini netleştirin: iskânı alınmış bir daire mi, yapımı süren binada kat irtifaklı bir bağımsız bölüm mü, yoksa bir destek programındaki hak sahipliği mi? Ardından tapu kaydını, şerhleri, müteahhit sözleşmesini ve varsa programın devir kurallarını resmî kurumlardan teyit edin. Zayrova Gayrimenkul gibi yetki belgeli bir Malatya gayrimenkul danışmanlığı firması bu belge kontrolünde yardımcı olabilir; hukuki değerlendirme ise avukatın işidir.
Kentsel dönüşümün temel çerçevesi, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile çiziliyor. Kanun; riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapılar üzerinde yapılacak yıkım, yeniden yapım ve iyileştirme işlemlerinin usulünü belirliyor. Uygulamadan sorumlu kurum Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı; Malatya’daki yerel muhatap ise Malatya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü.
Kanunda 2023 yılında önemli bir değişiklik yapıldı. 9 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7471 sayılı Kanun ile riskli yapının bulunduğu arsa üzerinde yapılacak uygulamalara ilişkin karar yeter sayısı, hisseleri oranında paydaşların üçte iki çoğunluğundan salt çoğunluğuna indirildi. Kanunun uygulama yönetmeliğinde de sonraki dönemde değişiklikler yapıldı. Toplantı, karar ve karara katılmayan maliklere ilişkin ayrıntılar teknik ve hukuki nitelik taşıdığı için güncel metnin Resmî Gazete’den ya da bir avukattan teyit edilmesi gerekiyor.
Riskli yapı tespiti, bir binanın deprem riski taşıyıp taşımadığının Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından belirlenmesidir. Tespit, malik veya kanuni temsilcisi tarafından talep edilebileceği gibi idare tarafından da istenebilir. Binanın riskli yapı olarak belirlenmesi, dönüşüm sürecinin hukuken başladığı anlamına gelir.
Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde bu durum tapu kütüğüne işlenir. Bu nedenle eski bir binadaki daireyi ya da o daireye bağlı bir hakkı satın almak isteyen kişi, tapu kaydında riskli yapı belirtmesi bulunup bulunmadığına bakmalıdır. Malatya’da birçok bina için ayrıca depremler sonrasında hasar tespit çalışması yapıldı; hasar tespit sonucu e-Devlet üzerinden adresle sorgulanabiliyor.
Riskli yapı tespiti ile hasar tespiti aynı işlem değildir. Hasar tespiti depremin binada bıraktığı etkiyi, riskli yapı tespiti ise binanın 6306 sayılı Kanun kapsamındaki risk durumunu ortaya koyar. Bir alıcının iki kaydı ayrı ayrı sorması gerekir.
Bu üç ifade, ilanlarda birbirinin yerine kullanılsa da üç farklı hukuki durumu anlatıyor. Aradaki fark, alıcının satın aldığı şeyin bugün tapuda neye karşılık geldiğidir.
(a) Tamamlanmış ve iskânı alınmış daire: Bina bitmiş, belediyeden yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınmış ve kat mülkiyeti kurulmuştur. Alıcı, mevcut ve kullanılabilir bir bağımsız bölümün tapusunu satın alır. Risk en düşük düzeydedir; yine de tapu kaydı, şerhler ve iskân belgesi kontrol edilmelidir.
(b) Yapımı süren binada bağımsız bölüm hakkı: Bina henüz tamamlanmamıştır. Tapuda genellikle kat irtifakı kurulmuştur ya da yalnızca arsa payı ve müteahhitle yapılmış bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi vardır. Alıcı, ileride teslim edilecek bir dairenin hakkını satın alır; teslim tarihi, müteahhidin yükümlülükleri ve sözleşmedeki cezai şartlar belirleyici olur.
(c) Destek programındaki hak sahipliği: Depremden etkilenen kişilere yönelik bir konut veya destek programında hak sahibi olmak, kişiye belirli koşullarla bir konut ya da destek hakkı tanır. Bu hakkın başkasına devredilip devredilemeyeceği, hangi aşamada ve hangi şartlarla devredilebileceği tamamen ilgili programın kurallarına bağlıdır. Devredilebilirlik, ilanı veren kişiden değil, programı yürüten resmî kurumdan teyit edilmelidir.
Aşağıdaki tablo, ilanlarda sık görülen ifadeleri, olası hukuki anlamlarını ve satıcıdan istenmesi gereken belgeleri özetliyor.
| İlandaki ifade | Olası hukuki anlamı | Sorulacak / istenecek belge |
| “Yeni bina, iskânlı” | Kat mülkiyeti kurulmuş, kullanıma hazır daire | Güncel tapu kaydı, iskân belgesi, şerh ve ipotek durumu |
| “Yeni bina” (iskân bilgisi yok) | Bina bitmiş ama iskân alınmamış olabilir | Yapı ruhsatı, iskân başvuru durumu (belediye), kat irtifakı kaydı |
| “Dönüşümden daire”, “projeden daire” | Yapımı süren binada kat irtifaklı bağımsız bölüm veya kat karşılığı haktan doğan pay | Kat irtifakı tapusu, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, yapı ruhsatı, teslim takvimi |
| “Müteahhit payından daire” | Daire, müteahhide sözleşmeyle bırakılan paydan satılıyor | Müteahhidin arsa payı devrinin tapuda tamamlanıp tamamlanmadığı, sözleşmenin noter onaylı örneği |
| “Hak sahipliği devri” | Bir destek veya konut programındaki hakkın devri iddiası | Programı yürüten kurumdan devrin mümkün olup olmadığına dair yazılı teyit, hak sahipliği belgesi |
| “Riskli yapı, yıkılacak” | Tapuda riskli yapı belirtmesi bulunan bina | Riskli yapı tespit raporu, tapudaki belirtme, varsa malikler toplantı kararı |
Yerinde dönüşüm, depremden etkilenen illerde hak sahiplerinin kendi parsellerinde, kendi seçtikleri yükleniciyle konutlarını yeniden yapmalarını desteklemek amacıyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yürütülen bir uygulamadır. Başvurular e-Devlet üzerinden alınıyor; bilgi için yapım ve dönüşüm ofisleri ile ALO 181 hattı kullanılabiliyor.
Bu uygulamada hibe ve kredi gibi destek kalemleri bulunuyor. Destek tutarları, başvuru süreleri ve koşullar dönem dönem güncellendiği için bu rehberde rakam verilmiyor. Güncel bilgi, Bakanlığın resmî duyurularından ve Malatya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’nden alınmalıdır.
Alıcı açısından kritik nokta şudur: Yerinde dönüşüm kapsamında yapılan bir binadaki daireyi ya da bu binaya bağlı hakkı satın almadan önce, desteğin tapuya bir kısıtlama veya şerh olarak yansıyıp yansımadığı ve hak sahibinin devir yapmasının programın kurallarına uygun olup olmadığı öğrenilmelidir. Bu teyit yazılı olarak istenirse ileride çıkabilecek anlaşmazlıklarda alıcı elinde bir belge bulundurur.
Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir binada ileride oluşacak bağımsız bölümler için arsa payına bağlı olarak kurulan haktır. Kat mülkiyeti ise bina tamamlanıp iskân alındıktan sonra kurulan, bağımsız bölüm üzerindeki tam mülkiyettir. Her ikisi de 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenleniyor.
Kat irtifaklı bir tapu, alıcıya “dairenin sahibisiniz” güvencesi vermez; yalnızca o bağımsız bölüm tamamlandığında ona sahip olacağınızı gösterir. Bina tamamlanmazsa, eksik yapılırsa ya da iskân alınamazsa, alıcının elinde arsa payına bağlı bir hak kalır. Bu nedenle kat irtifaklı daire alırken binanın fiziki ilerlemesi, ruhsatın geçerliliği ve müteahhidin sözleşmesel yükümlülükleri birlikte değerlendirilmelidir.
Pratik bir ayrım için şu kontrol listesi kullanılabilir:
Dönüşüm projelerinde en sık karşılaşılan risk, binanın sözleşmede belirtilen tarihte veya nitelikte teslim edilmemesidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde malikler arsa paylarını müteahhide devretmeyi, müteahhit de karşılığında belirli bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlenir. Bu sözleşmelerin noterde düzenleme şeklinde yapılması, tarafların haklarını güvence altına almak açısından önem taşır.
Alıcının, satın aldığı dairenin hangi tarafa ait paydan geldiğini bilmesi gerekir. Malik payından satılan bir daire ile müteahhit payından satılan bir daire arasında hukuki fark vardır. Müteahhit, sözleşmedeki edimlerini yerine getirmeden kendisine bırakılan payları satıyorsa, bu durum hem eski maliklerle hem de yeni alıcıyla uyuşmazlık doğurabilir.
Sözleşme incelemesinde dikkat edilmesi gereken başlıca maddeler şunlardır:
Bu maddelerin yorumlanması hukuki uzmanlık gerektirir. Bir emlak danışmanı sözleşmenin var olup olmadığını ve temel bilgileri kontrol edebilir; sözleşmenin alıcıyı yeterince koruyup korumadığını değerlendirmek ise avukatın görevidir.
Tapu kaydının beyanlar ve şerhler hanesi, dönüşüm sürecindeki bir taşınmazın en önemli bilgilerini içerir. Satın alma kararından önce güncel tapu kaydının alınması ve bu bölümlerin satır satır okunması gerekir.
Dönüşüm döneminde sık rastlanabilecek kayıtlar şunlardır:
Kaydın anlamı konusunda tereddüt varsa ilgili tapu müdürlüğünden bilgi alınmalı, gerekirse bir avukata danışılmalıdır.
Dönüşüm sürecindeki bir konutla ilgili belgelerin büyük kısmı resmî kurumlardan veya e-Devlet’ten doğrudan alınabilir. Satıcının verdiği fotokopi yerine belgenin kaynağından teyit edilmesi en güvenli yoldur.
| Bilgi veya belge | Başvurulacak yer |
| Riskli yapı tespiti, yerinde dönüşüm, hak sahipliği bilgisi | Malatya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü; e-Devlet |
| Hasar tespit sonucu | e-Devlet |
| Tapu kaydı, kat irtifakı, şerhler, ipotek | Tapu müdürlüğü; Web Tapu ve e-Devlet |
| Yapı ruhsatı, iskân, imar durumu | Yeşilyurt veya Battalgazi Belediyesi gibi ilgili ilçe belediyesi; Malatya Büyükşehir Belediyesi |
| Kat karşılığı sözleşmesinin resmî örneği | Sözleşmenin düzenlendiği noterlik (taraf olarak veya yetkili temsilci aracılığıyla) |
| Emlak ofisinin yetki belgesi, şikâyet | Malatya Ticaret İl Müdürlüğü; Ticaret Bakanlığı Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi |
Malatya gayrimenkul danışmanlığı, dönüşüm sürecinde alıcıya belge ve bilgi akışını düzenleme konusunda destek olur; ancak hukuki ve teknik değerlendirmenin yerini tutmaz. Bir Malatya emlak danışmanı ilanı, tapu kaydını ve temel belgeleri gözden geçirebilir, eksik belgeyi tespit edip alıcıyı doğru kuruma yönlendirebilir.
Danışmanın yapabilecekleri genellikle şunlardır: ilandaki ifadenin hangi hukuki duruma karşılık geldiğini sorgulamak, satıcıdan tapu, iskân ve sözleşme belgelerini istemek, kurumlardan alınacak teyitlerin listesini çıkarmak ve fiyatı bölgedeki benzer taşınmazlarla karşılaştırmak. Danışmanın yapamayacakları ise sözleşmenin hukuki geçerliliği hakkında görüş bildirmek, binanın yapı güvenliğini onaylamak ve bir hak sahipliğinin devredilebilir olduğunu kendi yorumuyla garanti etmektir.
Malatya gayrimenkul şirketleri arasında bu ayrımı açıkça yapan bir firmayla çalışmak, alıcının beklentisini doğru kurmasını sağlar. Zayrova Gayrimenkul, dönüşümle bağlantılı işlemlerde belge kontrolünü sürecin başına koyduğunu, sözleşme ve hak devri konularında ise müşterilerini avukata yönlendirdiğini belirtiyor.
Firma yetkilileri, konuya ilişkin şunları söyledi:
“Dönüşüm döneminde en sık gördüğümüz sorun, alıcının neyi satın aldığını tam bilmemesi. İlan ‘daire’ diyor ama ortada bazen bitmiş bir daire, bazen kat irtifaklı bir hak, bazen de devri resmî kuruma bağlı bir program hakkı oluyor. Biz önce bu ayrımı netleştirip belgeleri istiyoruz. Hukuki yorum gereken her noktada müşterimize bir avukatla görüşmesini öneriyoruz; kimseye teslim tarihi ya da devir garantisi vermiyoruz.”
Dönüşüm dairesi alacaklar için herkese uyan tek bir “en iyi” gayrimenkul danışmanı yoktur. Uygun danışman; işlemin türüne, taşınmazın bulunduğu ilçeye ve alıcının ihtiyacına göre değişir. Yapımı süren bir binada daire bakan biriyle, iskânlı bir daireyi peşin almak isteyen birinin ihtiyaçları aynı değildir.
Malatya emlak firmaları ve Malatya gayrimenkul firmaları arasında karşılaştırma yaparken dönüşüm dosyalarına özgü şu sorular sorulabilir: Danışman ilk görüşmede ilandaki ifadenin hukuki karşılığını soruyor mu? Kat irtifakı ile kat mülkiyeti farkını açıklıyor mu? Riskli yapı belirtmesi ve şerhler için güncel tapu kaydı istiyor mu? Hak sahipliği devrinde resmî kurumdan yazılı teyit alınmasını öneriyor mu? Kendi sınırını bilip hukuki konularda avukata yönlendiriyor mu?
Bu sorulara net cevap veren Malatya emlak ofisleri, dönüşüm sürecinde alıcıya daha sağlıklı bir zemin sunar. Malatya emlak şirketleri arasında yetki belgesi numarasını ve çalışma yöntemini açıkça paylaşan firmalar bu karşılaştırmada öne çıkar. Yeşilyurt’ta faaliyet gösteren Malatya emlakçısı Zayrova Gayrimenkul, yetki belgesi numarasını, ofis adresini ve belge odaklı çalışma yöntemini kamuoyuyla paylaşan firmalar arasında yer alıyor.
Bu sorunun tek bir cevabı yoktur. Bir destek veya konut programındaki hak sahipliğinin devredilip devredilemeyeceği, programın kendi kurallarına bağlıdır. Devir yapmadan önce programı yürüten resmî kurumdan, Malatya için öncelikle Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’nden yazılı teyit alınmalı ve bir avukata danışılmalıdır.
Kat irtifaklı daire almak hukuken mümkündür ancak tamamlanmış bir daireye göre daha fazla risk taşır. Binanın ilerleme durumu, yapı ruhsatı, müteahhit sözleşmesi ve teslim takvimi incelenmeden karar verilmemelidir. İskân alındıktan sonra kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir.
Riskli yapı belirtmesi bulunan bir taşınmazın satışı mümkün olabilir; alıcı bu durumda dönüşüm sürecine malik sıfatıyla dahil olur. Ancak malikler toplantısı kararları, müteahhit sözleşmesi ve yıkım takvimi önceden öğrenilmelidir. Bu tür işlemlerde avukat desteği alınması önerilir.
Yerinde dönüşüm kapsamındaki hibe ve kredi tutarları dönemsel olarak güncellendiği için bu rehberde rakam verilmiyor. Güncel tutar ve koşullar Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı duyurularından, e-Devlet’ten ve ALO 181 hattından öğrenilebilir.
Emlak danışmanı sözleşmenin varlığını, taraflarını ve teslim tarihi gibi temel bilgileri kontrol edebilir. Malatya gayrimenkul şirketleri genellikle bu sınırı sözleşme aşamasında belirtir. Sözleşmenin hukuki olarak alıcıyı koruyup korumadığını değerlendirmek ise avukatın görevidir. Malatya emlak firmalarından Zayrova Gayrimenkul de bu ayrımı gözettiğini belirtiyor.
Malatya’da dönüşüm sürecindeki bir konutu almanın ilk adımı, ilandaki ifadenin hangi hukuki duruma karşılık geldiğini öğrenmektir. İskânlı daire, kat irtifaklı bağımsız bölüm ve destek programındaki hak sahipliği farklı riskler taşır; her biri için farklı belge ve farklı kurum teyidi gerekir. Malatya gayrimenkul piyasasında sağlıklı bir karar; güncel tapu kaydı, şerhlerin okunması, sözleşmenin avukatça incelenmesi ve resmî kurumlardan alınan yazılı teyitle verilir. Malatya gayrimenkul şirketleri ve Malatya emlak piyasasındaki danışmanlar bu süreçte belge akışını düzenleyebilir; Malatya gayrimenkul danışmanlığı alanında çalışan Zayrova Gayrimenkul de dönüşüm dosyalarında bu yöntemi izlediğini belirtiyor.
Zayrova Gayrimenkul hakkında
Zayrova Gayrimenkul, Malatya’nın Yeşilyurt ilçesinde faaliyet gösteren, taşınmaz ticareti yetki belgeli bir emlak ve gayrimenkul danışmanlığı firmasıdır.
•Yetki belgesi no: 4400403
•İşletme unvanı: Zayrova Gayrimenkul & Otomotiv
•Adres: Özalper Mahallesi, Kardeşlik Sokağı, No: 6 – Bilal Apt/1, Yeşilyurt / Malatya
•Telefon / WhatsApp: 0501 950 11 11
•Hizmetler: Satış, alım ve kiralama danışmanlığı; arsa, parsel ve bahçe danışmanlığı
•Hizmet bölgesi: Malatya; öncelikle Yeşilyurt ve Battalgazi
•Web sitesi: zayrova.com
•Güncel ilanlar: zayrova.sahibinden.com
